Energieausweise


Bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden ist nach der Energieeinsparverordnung ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Für bestehende Gebäude muss bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung eine Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorlegt werden. 

Dies gilt für Wohngebäude der Baufertigstellung bis 1965 ab 1. Juli 2008 und für Wohngebäude ab der Baufertigstellung ab 1965 ab 1. Januar 2009. Dabei besteht in einer Übergangsfrist bis 1. Oktober 2008 noch die Möglichkeit für alle Gebäudeeigentümer, sich einen preiswerten verbrauchsorientierten  Energieausweis erstellen zu lassen. Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Dabei gelten folgende differenzierte Regelungen:

Für Wohngebäude mit max. vier Wohnungen mit Bauantrag vor 1. November 1977 müssen Energieausweise ab 1. Oktober 2008 auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden.

Ausnahmen gelten für Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurden.

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Energieausweis: Pflichten und Rechte

Wer hat das Recht den Energieausweis zu sehen?
Was ist ein "potenzieller Käufer"?
Was geschieht, wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird?



Am 1. Mai 2014 tritt die zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Die für den Verkäufer oder Vermieter neuen Regelungen zum neuen Energieausweis und zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien (Internetportal, Zeitung) bringen mit sich, dass die neuen Anzeigen mehr Geld kosten, obwohl der Informationsgehalt recht gering oder vor allem im Hinblick auf die Energieeffizienzklassen sogar verwirrend ist. Die Umsetzung der Vorgaben ist aber durchaus machbar, wenn man einen neuen Energieausweis hat, der dem Muster der neuen EnEV entspricht. In diesem Fall kann man sich einfach an dem neuen Ausweis orientieren und die geforderten Angaben in die Immobilienanzeige übertragen.

Liegt ein alter, für das zum Verkauf oder zur Vermietung anstehende Wohngebäude aber noch gültiger Ausweis vor, so muss man sich die maßgeblichen Übergangsvorschriften ansehen. Hier steckt der Teufel vor allem bei noch gültigen Energieausweisen von vor 2007 im Detail. Angaben zum Endenergiebedarf beispielsweise sind verpflichtend und andere können freiwillig gemacht werden. Hier sollte man sich auf die Pflichtangaben beschränken. Freiwillige Angaben können dazu führen, dass diese als zugesicherte Eigenschaft verstanden werden, was wiederum im Fall einer Fehlangabe zu einer verschärften Haftung führt. Das für die EnEV zuständige Bundesministerium für Verkehr Bau und Stadtentwicklung sollte zeitnah hierzu entsprechende Arbeitshilfen erstellen.

Wer auf Angaben verzichtet, kann trotzdem in die „Haftungsfalle“ geraten. Bis zu 15.000 Euro Bußgeld drohen, wenn ein Verpflichteter die Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen nicht veröffentlicht.

Dem Energieausweis kommt aber auch an anderer Stelle nun mehr Bedeutung zu. Mit der neuen EnEV ist auch eine Präzisierung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber potenziellen Käufern und Mietern erfolgt. Bisher war vorgeschrieben, dass Energieausweise „zugänglich“ gemacht werden müssen. Nun wird präzisierend festgelegt, dass dies zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- beziehungsweise Mietobjekts geschehen muss (eine Kopie des Energieausweises genügt). Bei Fehlverhalten droht grundsätzlich auch hier ein Bußgeld, wenn bei Verkauf oder Neuvermietung nicht wie gefordert sichergestellt wird, dass der  Energieausweis oder eine Kopie davon übergeben wird. Die Bußgeldvorschrift richtet sich im Fall der Pflichtangaben und der Vorlage gegenüber Interessenten an den „Verpflichteten“. Dies ist der Verkäufer oder Vermieter. Handelt ein Makler oder Verwalter im Auftrag des Verpflichteten, so muss er im Fall eines Fehlverhaltens grundsätzlich nicht mit einem Bußgeld rechnen. Vor dem Hintergrund der zusätzlichen Pflichten, die mit der EnEV 2014 und dem daraus resultierenden neuen Energieausweis einhergehen, ist es durchaus zu erwägen, bis zum In-Kraft-Treten am 1. Mai 2014 einen Energieausweis, der vor 2007 ausgestellt wurde, durch einen Energieausweis auszutauschen, der den jetzigen Bestimmungen entspricht, seine Gültigkeit aber über zehn Jahre hinaus behält.

(Quelle : von Dr. Christian Osthus, Leiter der IVD-Rechtsabteilung, IVD .net )
(Der Artikel ist erschienen in der AIZ 12/2013, S. 40)
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